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旅游/休闲地产的开发强度要能突出级差效益。这个问题在中国普遍存在，现在有些东西已经不太好挽回了，本质上就是滨海格局的利用问题。传统的格局，从海水向外延伸的顺序是：海水→沙滩→马路→建筑物→绿化带，这种格局就意味着游客要到沙滩去或者要到海里去很不方便，这是百年前的国际格局。现在这个格局已经完全变化了：海水→沙滩→建筑物→绿化带→马路。但是大家已经迷信了100年以前的国际格局，所以这20年内地度假区的发展基本上没有按照国际新格局做的项目，从而造成了一个巨大的困难。滨海的旅游/休闲地产从时间上是“新”产品，但本质上是旧产品，所以级差效益几乎没有发挥出来。黄金地段要有黄金效益，内地滨海旅游/休闲地产观念中的黄金地段是沙滩外侧，因为可以出了房间就是沙滩，但是实际开发中却将黄金地段用于修建道路，从理念上是因为要满足大众游客的需要，不住宿下车玩海，上岸洗澡就走（大众需求下文论述），从而使得黄金地段沦为价值最低的区域。

旅游/休闲地产要保障大众的公共服务需求。仍以滨海旅游/休闲地产为例，要还沙滩于大众，因为沙滩是国家资源、公共资源，垄断是不行的。但是全世界的模式都是这样，一定有公共海滩、免费海滩，但是绝不能在一流位置，就是黄金地段要产生黄金效益。免费的东西就不应该是最好的东西，全世界都是如此，也容易被大众接受、认同、理解。如果说到其他旅游/休闲地产，那么就是在旅游/休闲地产的大区域中要有免费的公共活动空间核设施，实现私密性和公共性的统一才能最大限度的实现社区和周边居民的和谐共处。

笔者将北京现有的旅游/休闲地产其分成八类：

一是酒店房产，核心地产，这是最符合一般所说的旅游/休闲地产概念的。

二是休闲房产，景观地产，这类旅游/休闲地产更注重的是景观。

三是度假房产，品质地产，提供的是最具品质的生活。

四是文化房产，主题地产。

五是生态房产，田园地产。

六是娱乐房产，聚合地产。聚合娱乐、聚合服务，人群自然而然被吸引过去，产生了停留的需求，就构成了娱乐房产，如果举个不恰当的日常案例，KTV、夜店等周围林立的小旅馆就属于此种类型。

七是商业房产，配套地产。

八是复合房产、生活地产。

从开发商的角度从开发商的角度来说，就是销售性物业和持有性物业。从购买者的角度来说，或者是投资性的需求，或者是使用性的需求，或者是混合型的需求。

从旅游/休闲地产的角度重新审视旅游/休闲地产的发展历程，可以发现，通过资本市场、土地市场、房地产市场和旅游市场的结合发展，旅游/休闲地产的发展实际经历了五个层次，其中以旅游引导的新型国土功能区将未来旅游/休闲地产发展的终极目标。

所谓与传统优势的结合和自然、人文旅游资源的结合，这是最早的一种开发模式，现在来看也是一种主体的开发模式，尤其是在一些新开发的地区，还是处在这个层次上。

与旅游产业相似，旅游/休闲地产业与社会经济文化各类资源深化结合就形成了以社会经济文化各类资源结合后形成的旅游产品与地产的结合，其中最典型的包括工业旅游、农业旅游、科教旅游等带动的地产发展，都是这种结合的产物。

20世纪90年代中后期，旅游/休闲地产与土地市场、房地产市场的结合形成了一个旅居结合的概念，这种概念的项目性体现就是景观式房产，现有的很多旅游/休闲地产项目开发的成功的经验即是如此。把握得好的旅居结合、景观房产可以实现土地升值、房地产升值；把握得不好的旅游/休闲地产就可能会变成一个简单的地产项目。因此，这种结合是一个更深层次上的结合和利用，也是个双刃剑。

旅游/休闲地产不可能没有社区性的建筑群，而要形成社区性的建筑群，前提就是休闲社区，包括一些小城镇的建设，就应该是主题城镇。主题城镇在我国古代已经有实践，比如说云南丽江的大研古城，现在已被旅游开发，即是利用了它的主题城镇特征，周庄等古镇都是主题城镇。旅游/休闲地产建设很多情况下是平地而起，所以研究休闲社区和主题城镇这个概念对于度假区开发具有重要的指导意义，这才能够形成旅游/休闲地产的个性化发展，才能够形成各个旅游/休闲地产项目之间的差异化发展。

城乡新型功能区已经超越了单纯的地产概念，而是借由旅游、休闲、旅游/休闲地产、休闲地产形成特色化的城市和乡村，形成城市、乡村中特色浓郁的一个功能区。截至2012年，中国的优秀旅游城市已经有370多个，应该说这项工作对推动城市特色化的发展起了很大的作用，但是现在城市化发展的过程之中正在逐步破坏城市的特色。千城一面，留不下任何印象，这是发展中的一个过渡，但是我们希望这个阶段能够尽早的结束，真正能够在城市及其郊野这个平台上进行全面整合，创造特色，这就是对旅游/休闲地产或者说休闲地产的最终要求，就是要形成产业群。

世界特大城市空间结构形态演化的一般规律是从单中心城市到多核心的城市区域。但是由于地价杠杆和城市空间的集聚与扩散，一般大城市会发生旅游/休闲地产开发产生两极分化：集聚体现在城市繁华地带休闲步行街、 娱乐购物中心（如万达广场等）等城市旅游/休闲地产， 扩散体现在旅游/休闲地产（如古北水镇等）向郊区的分散。

宏观来看，大城市城、郊旅游/休闲地产的客源可分为外来客源和本地客源两种，分别对应旅游与休闲需求，下面笔者将从这两大客源的需求角度，结合上文的分析就大城市城、郊旅游/休闲地产的发展提出几点建议。

针对大城市本地市场，新建城市旅游/休闲地产首先应进一步强化现有旅游/休闲地产的综合配套，形成以吃住行游购娱为一体的综合旅游休闲产业聚集区，形成产业链，以最大限度的强化旅游/休闲地产周边的服务吸引力和便利性。

其次要补充现有城市旅游/休闲地产内部的休闲服务功能，从基础设施、休闲设施、景观环境、社区服务、社区文化、社区安全、社区卫生、社区管理等各个方面软性调整现有旅游/休闲地产功能和服务。